千億祥生168天踩紅線上市 二代陳弘倪接手的資本時間

觀點地產網 ?

2020-11-18 23:46

  • 上市并不是終點,而是一個節點,面對未來,祥生仍然要向資本市場講好自己的“故事”。

    觀點地產網 一家企業的領導人往往代表了企業的性格和氣質,投資者在投資企業就是在投資管理層。

    11月18日,祥生控股(集團)有限公司正式在港交所掛牌上市,董事會主席陳國祥與行政總裁陳弘倪共同敲響了那面鑼鼓——父子二人舉起手在空中緊緊相握,這是一場權力的交接,如今祥生已經進入了“陳弘倪時間”。

    上市首日,祥生股價走勢十分平穩,截至收盤報5.59港元,與開盤價持平,市值167.7億港元,處在另外兩匹黑馬新力(149.23億港元)與中梁(183.03億港元)之間。

    上坤于昨日掛牌后,祥生也在今日完成上市敲鐘,這已經是年內的第五只房企完成上市,港交所大門有所松動。

    匯生國際融資有限公司總裁黃立沖對此表示:“上半年由于疫情影響封關,所以兩地業務難以推進,許多計劃在上半年上市的企業都被推遲了。”

    黃立沖認為,房企接下來能否上市仍然要看自身素質,只是市場和政策原因影響比較大,導致房企銷售和融資面臨挑戰。

    作為最后一個登錄資本市場的TOP30千億房企,祥生得以順利168天完成上市的籌碼仍然是高速增長的銷售額,至于規模背后的財務數據,“先做大再做強”是祥生給出的答案。

    據觀點指數發布的中國房地產銷售金額TOP100披露,2017-2019年期間,祥生實現了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元近乎翻倍的跨越。

    從2017年提出千億目標,再到2018年完成千億目標,祥生每一步都跨的很大,甚至比另一家浙系房企濱江還要早一年完成千億。

    二代上位 遷都上海

    在完成千億后的2019-2020兩年時間里,從浙江諸暨出發的祥生先后完成了“更新換代”、“遷都上海”、“香港上市”,這一切都源于去年初的那場人事變動,“二代”陳弘倪功不可沒。

    2019年3月份,陳國祥的兒子陳弘倪和女兒陳雪宜開始主管地產業務,陳弘倪由地產集團的執行總裁升職為總裁,陳雪宜擔任地產集團總裁助理兼任祥生實業集團執行董事。

    每一場權力交接背后都會有失意者,原地產集團總裁趙紅衛卸任地產集團總裁,開始主管其他業務。集團自上而下經歷了不小的人事震動,伴隨著老臣退居幕后的還有不少區域領導。

    據祥生地產招股書披露,其核心高級管理層年齡均在46歲以下,與37歲的陳弘倪屬于同一個年齡段。副總裁郭政,39歲;副總裁韓波,46歲;副總裁陳建熙,40歲;副總裁談銘恒,44歲;浙南區域總裁顧建軍,44歲;浙北區域副總裁鐘超,46歲。

    公開資料顯示,陳弘倪,加拿大籍,自2012年10月加入祥生,擔任祥生實業集團酒店管理公司總經理,負責酒店的整體運營;2014年,擔任大本營諸暨城市分公司董事長、負責諸暨市內各項目公司管理及運營;2017年,擔任祥生地產執行總裁,協助總裁進行祥生地產的整體業務管理。

    從酒店運營到大本營董事長,再到地產執行總裁,陳國祥給予了陳弘倪足夠的耐心,讓其慢慢成長。2020年5月,陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁,負責統籌集團整體業務管理及物業項目運營。

    陳弘倪主管后的祥生并沒有在戰略布局上進行改變,堅持著重倉三四線的模式。自2016年起,祥生采納「1+1+X」擴張策略,以浙江省的發展為基礎,深入滲透泛長三角區域,并擴展至泛長三角區域以外(例如湖北省荊門、湖南省衡陽及常德及內蒙古自治區呼和浩特)其他具高增長潛力的城市。

    截至2020年7月31日,祥生土儲總面積2382萬平方米,在11個省份、45個城市擁有205個分屬不同開發階段的項目。其中,浙江省土儲占比50%左右,另外37%來源于泛長三角。

    2019年9月份,祥生遷都上海,在此三年之前才把總部搬到杭州,然而這里已經裝不下他們的野心。

    祥生內部對于此次總部搬遷的說法是“啟用上海新中心”,主要就是陳弘倪負責的地產板塊業務,

    上海對于房企來說有著特別的吸引力,長三角是中國房地產銷售最熱的區域,而上海則是這個區域的中心。無論在滬有沒有布局,上海的人才、金融資源是其他城市難以匹配的。

    祥生繼承了浙系房企較為低調的性格,與閩系喜歡高喊幾年內破千億、上市的習慣不同,祥生極少面對媒體發聲,當時便有傳聞遷都上海就是為了在港交所上市做準備。

    祥生的上市時間比預計的要晚上不少,自同為浙系的中梁在2019年上市后,祥生作為最后一家千億房企,便被格外關注。

    2020年6月3日,祥生控股(地產板塊)正式在港交所遞交招股書,168天后順利完成上市。

    紅線全踩 未來故事

    陳弘倪與祥生風光上市的背后,是壓力不小的債務。

    在2017-2019年間,祥生凈資產負債比率為1380%、740%及360%,數據的大幅變動往往靠的是報表上的財務調節,但這種調節并非屬于資金面本質上的改善。

    此外,由于祥生十分依賴民間資本,尤其是高息信托的借貸擴張,其在2017-2019年間加權平均實際利率分別為8.09%、8.13%、9.28%。

    截至2020年8月31日,祥生尚未償還借款總額(包括計息銀行及其他借款及優先票據)為414.42億元。三道紅線全踩的情況下,如何合理運用資金是祥生需要面對的重要課題——IPO資金30%都將用于償還此前發行的信托融資。

    值得注意的是,截至2019年底,祥生的年末現金及現金等價物為24.12億元,截至8月31日的在手現金為97.05億元,但近期有約200億債務要償還,資金壓力是顯而易見的。

    從2019年底至2020年8月31日,祥生在手現金增加了近73億,但今年4月30日起至8月31日,祥生也訂立了28項信托融資安排,本金總額為121.67億元。

    祥生財務總監談銘恒于網上記者會上表示,通過這次上市募得的資金可以有效增加公司的權益,公司未來凈負債率會得到大幅改善,令財務指標更加穩健。

    由于深耕三四線的原因,祥生也存在不少高增長房企的通病——“毛利率不高”,其在2017、2018及2019年毛利率分別為13.2%、21.1%、23.9%,截至今年4月末的毛利率則為20.7%。

    如今,二代接過了祥生的大旗,父親陳國祥在后方坐鎮,在陳弘倪卷起的“青春風暴”后,從幕后來到臺前。

    上市并不是終點,而是一個節點,面對未來,祥生仍然要向資本市場講好自己的“故事”。

    陳國祥顯然比任何人都清楚,祥生能走到這一天靠的正是踩對市場節奏后的銷售額增長,祥生不會放棄追逐規模,他在今天的上市儀式上表示,要以規模為基石。

    “規模論”在今年的地產圈鮮有提及,穩健與可持續似乎成了更一致的看法,但祥生不得不堅持極致的快周轉,現在或許還沒有辦法去追求穩健發展。

    撰文:李標    

    審校:徐耀輝



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