10月中國產業地產TOP20報告·觀點月度指數

觀點指數研究院 ?

2020-11-18 17:49

  • 產業地產企業的盈利能力普遍受到疫情影響,主要圍繞兩點:一是房地產交付結轉大幅減少;二是因租金減免或優惠政策導致的收入減少。

    觀點指數 10月份,多家產業地產上市企業陸續公布三季度業績,從各指標看,疫情影響仍在,企業經營現金流普遍受到了影響,盈利指標亦不如去年同期。

    基礎設施REITs方面,繼續有企業透露申報REITs的細節內容,特別是對于一些發展多年的優質國有園區平臺,對發行基礎設施REITs有相當的熱情。

    物流方面,受經濟好轉、市場需求回升以及“雙十一”等因素影響,企業備貨積極,帶動庫存水平有所回升。

    華夏幸福摘得第一,企業盈利能力仍受疫情影響

    從“10月中國產業地產運營發展指數TOP20”上看,華夏幸福繼續摘得第一。

    月內,華夏幸福再有重大項目開工,與平安集團聯手打造的深哈金融科技城項目,在哈爾濱新區開工建設,總投資200億元,總占地面積88萬平方米,總建筑面積約159萬平方米,項目將涵蓋超高層金融總部地標、科技研發中心、大型購物中心等。

    招商蛇口仍居于次席,母公司招商局集團月內與遼寧省、大連市簽署太平灣戰略合作協議,三方開展央地合作,共同實現建設建設東北亞“新蛇口”的目標。

    基礎設施REITs方面繼續有新動態。消息稱,上海臨港集團以位于臨港新片區的2處優質工業廠房資產為基礎資產,與戰略合作伙伴東久集團將位于上海和蘇錫常的4處工業廠房資產共同發起設立公募REITs,資產包共計六處產業園。截至2020年7月整體出租率達95%,整體估值約22億。

    月內有3家企業有項目正式對外開園營業,星河產業的南京星河WORLD開園,并成立10億元專項產業創新基金以及引入星河·領創天下眾創空間,將深圳星河World的模式拓展到南京。中關村發展則實現了中關村前沿技術研究院二期開園。另外,中集產城的輕資產項目東莞松山湖中集產城數字科技產業園,也在10月開園。

    天安數碼城則于10月在青島再有動作,于26日以2.4億摘青島兩宗捆綁地塊,為商住、工業用地地塊,占地約8.3萬平方米,規劃建設以軌道交通全產業鏈配套等為主的產城融合綜合體。該地塊將建成青島天安科創城,項目也在10月30日實現了開工。

    此前9月份,天安數碼城先是與青島市城陽區陽光城陽控股集團就“3B地塊C-3產業樓”進行了簽約,再與山東外貿職業學院進行校企簽約,對青島的布局正步步加深。

    多家產業地產上市企業陸續在10月份公布三季度業績,觀點指數選取了8家產業地產上市企業進行部分盈利指標對比;因部分港股上市產業地產商不公布三季報,此處不作比較。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    營業收入同比變化上,8家中僅招商蛇口實現了正增長,增長幅度為96.21%,主要源于房地產銷售的結轉收入增加,若僅考慮園區收入部分,招商蛇口作為央企需對租賃物業采取租金減免,預計并不理想。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    在扣非歸母凈利潤同比變化上,8家中有2家實現了同比增長,為上海臨港和張江高科兩家國有園區企業,分別增長346.97%和113.83%。

    根據此前信息顯示,張江高科扣非凈利潤的大幅增長,主要源于公司的投資收益,其下屬合營企業 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期內錄得可觀收益,張江高科的戰略轉向在特殊經濟環境下顯露出獨特韌性。

    而上海臨港的大幅增長,源于去年同期發生的企業合并所造成的凈損益,本期并無該項發生。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    從毛利率看,8家企業中上海臨港毛利率最高,為64.59%,略高于中新集團的64.48%。中新集團前三季度毛利率實現了大幅增長,主要原因在于實現了中新科技城蘇地2020-WG-17號成功出讓,而土地出讓的一級開發收入毛利率較高,預計此次土地出讓將增加歸母凈利潤6億元左右,占報告期內總歸母凈利比重63%。

    可以看到,今年產業地產企業的盈利能力普遍受到疫情影響。而影響主要圍繞兩點:一是房地產交付結轉大幅減少;二是因租金減免或優惠政策導致的收入減少,特別是對于一些國有園區平臺。

    倉儲業務需求旺盛,倉儲指數升至52.8%

    根據中國物流與采購聯合會發布的數據顯示,10月份中國物流業景氣指數為56.3%,較上月小幅上升0.2個百分點;中國倉儲指數則為52.8%,較上月大幅拉升2個百分點。

    其中,受到“雙十一”等因素帶動,物流業景氣指數保持上升態勢,反映物流活動需求繼續保持旺盛。關注到分指標,會看到新訂單指數為56.7%,較上月回升0.8個百分點;設備利用率指數較上月回升0.4個百分點,保持在56.2%的較高水平,物流設備利用效率相當高。

    數據來源:中國物流信息中心,觀點指數整理

    兩項分指標持續維持在較高水平,反映了隨著“雙十一”的來臨,供應鏈上下游企業的物流需求持續增大,而物流需求的增大顯著提升了物流新訂單和設備利用率,因此物流企業的總體經營狀況得到改善。

    從倉儲業上看,10月份中國倉儲指數比上月高出2個百分點,達到三個月以來的高點,且已連續八個月保持在榮枯線以上。

    而新訂單、業務利潤、期末庫存及企業員工等主要分項指數均有不同程度上升。特別關注到期末庫存指數為53.2%,較上月上升3.8個百分點,回到榮枯線上;而庫存周轉次數指數為51.9%,較上月下降3.9個百分點。

    商品周轉效率繼續提高,進出庫量增加,只是增速較前期有所放緩。同時,受經濟好轉、市場需求回升以及“雙十一”等因素影響,企業備貨積極,帶動庫存水平有所回升。

    數據來源:中國物流信息中心,觀點指數整理

    另外,業務利潤指數為50.6%,較上月上升3.1個百分點,回到榮枯線上;但主營業務成本指數為53.7%,較上月上升1.2個百分點。反映對于倉儲企業來講,利潤有所增長,但成本有所增高,對企業經濟效益產生不利影響。

    從全國倉庫需求看,根據物聯云倉數據,10月一線城市需求面積67.38萬平方米,二線城市需求面積44.59萬平方米,其他城市需求面積16.61萬平方米。

    總體而言,各線城市的倉庫需求均較9月有所下降。

    數據來源:物聯云倉,觀點指數整理

    倉庫需求的變化反映到價格,一線城市倉庫報價31.26元/平方/月,環比上漲3.5%,出現了與需求量下降的“量價齊跌”現象;二線城市報價23.58元/平方/月,環比下跌2.3%;其他城市16.65元/平方/月,環比下跌3.1%。

    可以看到,除一線城市外,其余城市倉庫價格均有所下調。

    具體到各物流地產企業,10月,普洛斯繼續加強對中國物流市場的投資,其為某國際運動品牌打造的全新智能運營中心于蘇州工業園區開工奠基,總面積達13萬平方米。該項目總投資超過4億,包括3棟雙層高標準貨梯庫、一棟凈高24米的高位立體庫以及一幢辦公樓。

    沃爾瑪南寧生鮮配送中心在萬緯南寧良慶園區實現開倉,該項目為萬緯物流與沃爾瑪繼成都、沈陽、昆明后的第四個合作項目,也是雙方首次合作的倉配一體項目。

    總體而言,主要物流地產企業動作不多,更多是在“雙11”期間對激增貨物的轉運效率,以及智能化倉儲系統、倉儲機器人在高峰期的應用。

    撰文:黎浩然    

    審校:歐陽穎



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